Gebruik je een pand deels privé en deels zakelijk – bijvoorbeeld omdat je boven je restaurant woont? Dan is het belangrijk om goed te kijken hoe je dat vastgoed fiscaal verwerkt. Je kunt niet zomaar het hele pand in box 3 stoppen. De Belastingdienst kijkt naar de feitelijke situatie – en dat kan grote gevolgen hebben, zo blijkt uit een recente uitspraak van de rechtbank.
Wat speelde er?
Een echtpaar kocht in 2014 een pand met op de benedenverdieping een restaurant en daarboven appartementen. Ze gaven het hele pand op als privébezit in box 3. De benedenverdieping verhuurden ze aan hun eigen vof, waarin zij samen met hun zoon en de zus van de vrouw een restaurant exploiteerden. De inspecteur dacht daar anders over. Hij vond dat het restaurantgedeelte verplicht tot het ondernemingsvermogen behoorde en rekende dat deel toe aan de winst uit onderneming. Resultaat: navorderingsaanslagen.
Wat vond de rechter?
De rechtbank boog zich over de vraag: mag een pand dat niet juridisch is gesplitst (dus geen aparte appartementsrechten) fiscaal toch worden opgedeeld? En het antwoord is: ja, dat mag. De doorslaggevende factor is niet de juridische situatie, maar of het pand feitelijk zelfstandig rendabel te maken is. In dit geval:
- Het restaurant en de appartementen hebben elk een eigen toegang vanuit de gezamenlijke hal
- Beide delen zijn afzonderlijk afsluitbaar
- De appartementen hebben een eigen keuken en sanitair
- Het restaurant wordt volledig zakelijk gebruikt binnen de onderneming
Daarmee is het restaurantgedeelte zelfstandig rendabel én wordt het zakelijk gebruikt. Volgens de regels is dat dan verplicht ondernemingsvermogen – je móét het dus toerekenen aan je onderneming en mag het niet opnemen in box 3.
Wat betekent dit voor jou?
Heb je een pand dat je deels zakelijk, deels privé gebruikt? Denk aan:
- Een winkel met een woning erboven
- Een kantoor met een privéverdieping
- Of een praktijkruimte aan huis
Dan kun je niet zomaar alles als privé aanmerken. De Belastingdienst mag kijken naar de praktijk: is een deel van het pand zelfstandig te gebruiken en te verhuren? Dan mag (of moet) dat deel fiscaal apart worden behandeld.
Wat kun je doen?
– Laat bij aankoop of wijziging van gebruik altijd beoordelen of je te maken hebt met verplicht ondernemingsvermogen
– Houd bij het opstellen van je aangifte rekening met deze fiscale etikettering
– Denk goed na over de inrichting, toegankelijkheid en voorzieningen van je pand – dit kan van invloed zijn op de fiscale behandeling
Bij Van Berkel Accountants helpen we je graag om dit goed in kaart te brengen. Zo voorkom je vervelende verrassingen bij een controle of navordering.
