Heb je een huis op erfpachtgrond en overweeg je de blote eigendom aan te kopen? Dan is het belangrijk om te weten wat je wel en niet mag aftrekken als hypotheekrente. In een recente zaak draaide het precies om die vraag: mag een bedrag dat bij de verkoop van de woning aan de erfverpachter wordt betaald, worden afgetrokken als hypotheekrente? De koper dacht van wel. De rechter dacht daar anders over.
Wat speelde er?
In 2006 koopt de man een woning op erfpachtgrond. Hij financiert deze met een hypothecaire lening. In 2018 koopt hij ook de blote eigendom van de grond en verkoopt vervolgens het hele perceel (woning én grond) aan een derde. De koopsom voor de blote eigendom (€ 57.404,80) wordt bij de verkoop rechtstreeks uit de opbrengst aan de erfverpachter betaald via de notaris. De man stelt dat een deel van dit bedrag (€ 12.467,39) eigenlijk rente is op de eigenwoningschuld, en dus aftrekbaar is als hypotheekrente in box 1. Volgens hem blijkt dit uit de hypotheekakte.
Wat zegt de rechter?
Het hof oordeelt dat deze renteaftrek niet toegestaan is. Waarom?
– Uit de leveringsakte en de afrekening van de notaris blijkt dat het hele bedrag is betaald als koopsom voor de blote eigendom van de grond.
– De hypotheekakte bevat géén vermelding van het bedrag van € 12.467,39 als rentebetaling.
– De bank heeft dit bedrag ook niet ontvangen bij aflossing van de lening.
– De betaling is rechtstreeks uit de verkoopopbrengst voldaan, niet uit een lening die tot de eigenwoningschuld behoort.
Kortom: er is geen bewijs dat het bedrag als rente is betaald of dat het onder een geldlening valt die voor de aankoop van de woning zelf is gebruikt. En dus is het niet aftrekbaar.
Wat betekent dit voor jou?
Koop je erfpacht af, of betaal je extra kosten bij verkoop van je woning? Dan mag je die kosten alleen aftrekken als ze vallen onder de fiscale definitie van eigenwoningkosten. Denk aan:
✔️ rente op een lening die is gebruikt voor de aankoop, verbetering of onderhoud van de eigen woning;
✔️ kosten van geldleningen die tot de eigenwoningschuld horen;
✔️ erfpachtcanon (maar dus niet de afkoop daarvan, tenzij goed onderbouwd).
Niet aftrekbaar zijn bijvoorbeeld:
✘ koopsommen voor de blote eigendom van grond;
✘ bedragen die uit verkoopopbrengst worden voldaan en niet via de lening lopen;
✘ betalingen zonder duidelijke documentatie of zonder link met de eigenwoningschuld.
Conclusie
Wil je kosten aftrekken in box 1? Dan moet je goed kunnen onderbouwen wát je betaalt, aan wie, en waarvoor. Een betaling aan de erfverpachter is niet automatisch rente of eigenwoningkosten. Laat je daarom goed adviseren en leg alles vast – in de hypotheekakte, in de koopovereenkomst en bij de notaris. Twijfel je of een bepaalde betaling aftrekbaar is? Neem dan contact op met je adviseur voordat je de aangifte doet.
