Als vastgoedontwikkelaar wil je natuurlijk weten of je btw kunt terugvragen over verbouwingskosten. Stel, je verbouwt een monumentale boerderij tot vijf volledig gemeubileerde appartementen en wilt deze voor korte periodes verhuren aan expats of uitwisselingsstudenten. Dan hoop je dat je btw op de verbouwingskosten mag aftrekken. Maar mag dat altijd?
Wanneer is verhuur btw-vrijgesteld?
In de basis is woningverhuur btw-vrijgesteld. Dit betekent dat je geen btw in rekening brengt aan de huurders, maar ook geen btw mag terugvragen over de verbouwingskosten. Zo’n vrijstelling geldt bijvoorbeeld bij langdurige verhuur van woningen aan particulieren. Maar wat als je jouw appartementen voor korte periodes van maximaal zes maanden verhuurt aan tijdelijke bewoners, zoals expats? En wat als die appartementen volledig zijn gemeubileerd, inclusief bedden, keukenspullen en internet? Dan wordt het interessanter.
De short-stay uitzondering
Voor dit soort situaties bestaat de zogenaamde short-stay uitzondering. Verhuur is dan wel btw-belast als aan bepaalde voorwaarden is voldaan:
de appartementen zijn volledig gemeubileerd;
de huurders verblijven er voor een korte periode (maximaal zes maanden);
de huurder hoeft niet te zorgen voor onderhoud of inventaris;
de verhuur concurreert feitelijk met hotels of vakantieverblijven.
In zo’n geval lijkt de dienst sterk op een verblijf in een hotel — en dus geldt wél btw-heffing. Hierdoor mag je de btw op de verbouwingskosten terugvragen.
Wat vond de Belastingdienst?
In een recente zaak wees de Belastingdienst de btw-teruggaaf af. Volgens de inspecteur ging het namelijk om gewone woningverhuur. De appartementen stonden als woningen geregistreerd in het BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen), en konden volgens de inspecteur ook langer worden verhuurd. Daarom was de verhuur volgens hem vrijgesteld van btw, en mocht de ontwikkelaar de btw op verbouwingskosten niet aftrekken.
Wat vond de rechter?
De rechter dacht daar anders over. Die verwees naar vaste jurisprudentie van de Hoge Raad. Het ging hier niet om de mogelijkheid tot langdurig verblijf, maar om de daadwerkelijke aard van de prestatie. Omdat de appartementen volledig gemeubileerd werden verhuurd voor maximaal zes maanden, zonder dat de huurder zorg draagt voor het beheer, concurreerden ze direct met hotels. Dat betekent: short-stay, en dus btw-belast. De registratie als woning in het BAG was volgens de rechter niet doorslaggevend.
Wat betekent dit voor jou?
Ben jij actief in de ontwikkeling of verhuur van vastgoed? Dan is het belangrijk om vooraf goed te beoordelen of jouw verhuur valt onder de btw-vrijstelling of juist onder de short-stay uitzondering. Want dat bepaalt of je btw kunt terugvragen over verbouwings- of inrichtingskosten. Bij Van Berkel Accountants helpen we je graag met een heldere beoordeling van jouw situatie. Zo weet je precies waar je aan toe bent — en voorkom je discussies met de fiscus achteraf. Neem gerust contact op voor persoonlijk advies.
