Dga’s en ondernemers die vanuit huis werken, verhuren soms een ruimte in hun woning aan hun eigen bv. Denk aan een werkkamer, garage of opslagruimte. Dat kan fiscaal interessant zijn, vooral als je bij de bouw of verbouwing btw hebt betaald en die btw (deels) wilt terugvragen.
In principe is verhuur van onroerend goed namelijk vrijgesteld van btw. Maar er bestaat een belangrijke uitzondering: je mag in sommige situaties kiezen voor belaste verhuur (dus verhuur mét btw). Dat is vooral relevant omdat belaste verhuur vaak betekent dat je ook btw op kosten kunt aftrekken.
De Belastingdienst neemt in dit soort situaties vaak een streng standpunt in. Zodra er ook maar een beetje privégebruik is, wordt regelmatig gesteld dat er niet geopteerd mag worden voor belaste verhuur, en/of dat er geen sprake is van een echte economische activiteit.
Een recente uitspraak van het hof laat zien dat dit genuanceerder ligt.
De zaak: werkkamer en garage verhuurd aan de bv
Een advocaat en zijn partner kopen een stuk grond en laten daarop een woning bouwen. In de woning bevinden zich een werkkamer en een garage. Deze ruimtes liggen naast elkaar en zijn met elkaar verbonden via een tussendeur. De garage heeft daarnaast ook een eigen uitgang naar buiten.
Het samenwerkingsverband van de advocaat en zijn partner vraagt btw-teruggaaf over de bouwkosten. Zij verhuren de werkkamer en garage aan de bv van de advocaat. In de huurovereenkomst staat dat de verhuur vanaf het begin belast is met btw.
De praktijk betekent dit:
- In de werkkamer verricht de advocaat regelmatig werkzaamheden voor zijn bv.
- In de garage staan de auto van de zaak en worden stukken van de bv opgeslagen.
- De garage wordt voor 79% zakelijk gebruikt.
De discussie: mag hier wel gekozen worden voor belaste verhuur?
De inspecteur weigert de gevraagde teruggaven. Volgens hem is er geen economische activiteit, omdat de werkkamer onvoldoende zelfstandig zou zijn om aan een willekeurige derde te verhuren. Ook meent hij dat niet kan worden geopteerd voor belaste verhuur, omdat de ruimte (deels) als woning wordt gebruikt. Maar het hof kijkt daar anders naar.
Privégebruik is niet altijd doorslaggevend
Het hof stelt voorop dat de wet de mogelijkheid biedt om te kiezen voor belaste verhuur van gedeelten van gebouwen die niet als woning worden gebruikt.
Belangrijk detail: dat kan volgens het hof óók gelden bij onzelfstandige gedeelten van een gebouw dat voor het grootste deel wél als woning dient.
Partijen zijn het erover eens dat de werkkamer en garage onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn en samen één geheel vormen. Het hof beoordeelt dus niet de werkkamer los, maar het geheel van werkkamer + garage.
De conclusie van het hof:
- het geheel wordt hoofdzakelijk door de bv gebruikt;
- het wordt gebruikt anders dan als woning;
- het privégebruik is ondergeschikt aan het zakelijke gebruik.
Daarom is het in deze situatie wél mogelijk om te kiezen voor belaste verhuur.
Verhuur aan eigen bv kan economische activiteit zijn
Het hof bevestigt daarnaast nog iets wat in dit soort zaken vaak discussie oplevert: Als je aan je eigen bv verhuurt tegen een marktconforme prijs, kan dit een economische activiteit zijn. En dat is cruciaal, want zonder economische activiteit is btw-aftrek sowieso niet mogelijk.
Wat betekent dit voor jou?
Verhuur je (een deel van) je woning aan je bv, bijvoorbeeld een werkkamer, garage of opslagruimte? Dan is het niet automatisch zo dat privégebruik alles blokkeert. Deze uitspraak laat zien dat vooral telt of het verhuurde gedeelte feitelijk als woning wordt gebruikt.
Hieruit blijkt opnieuw het belang van een solide constructie en duidelijke afspraken. We denken graag met je mee over hoe je dit in jouw situatie fiscaal en praktisch het beste inricht.
