De verkoop van vastgoed binnen je onderneming kan flinke fiscale gevolgen hebben – zeker als de Belastingdienst denkt dat de prijs te laag is. In een recente zaak werd een vastgoedvennootschap geconfronteerd met een navorderingsaanslag én een vergrijpboete. De inspecteur vond dat de verkoopprijs niet overeenkwam met de werkelijke waarde van het pand. Maar het gerechtshof zette daar flinke kanttekeningen bij.
Wat speelde er?
Een vastgoedvennootschap verkocht in 2016 een onroerende zaak voor € 1 miljoen. Volgens de Belastingdienst had die verkoopprijs € 1,75 miljoen moeten zijn. De inspecteur baseerde zich op een taxatierapport en het feit dat een gelieerde vennootschap later € 700.000 aan bemiddelingskosten ontving. Hij legde een navorderingsaanslag op met een winstcorrectie en boete.
De vennootschap was het daar niet mee eens. Er speelde namelijk meer:
Er waren al jaren conflicten tussen de aandeelhouders
De onenigheid maakte verdere projectontwikkeling intern onmogelijk
Een eerdere geïnteresseerde partij had slechts € 950.000 geboden
Volgens de vennootschap was de verkoopprijs dus gewoon reëel.
Was navordering toegestaan?
Het hof keek eerst naar de vraag of de inspecteur überhaupt mocht navorderen. En dat blijkt niet het geval te zijn. Waarom?
Er was geen nieuw feit: de verkoop was al onderwerp van een lopend boekenonderzoek toen de ambtshalve aanslag werd opgelegd
Het was een ambtelijk verzuim dat de aanslag toen niet werd tegengehouden
Ook kwade trouw kon niet worden aangetoond. De inspecteur beweerde dat de vennootschap het taxatierapport kende, maar dat kon hij niet bewijzen. Daarnaast zou het vreemd zijn als andere aandeelhouders, die geen banden hadden met de koper, akkoord gingen met een veel te lage prijs. Wel vond het hof dat sprake was van een kenbare fout: de vennootschap wist van het lopende onderzoek en kon dus weten dat de aanslag niet juist was.
Hoe zat het met de waarde?
Uiteindelijk draaide het vooral om de waardebepaling van het verkochte pand. Volgens het hof had de vennootschap goede redenen om akkoord te gaan met de prijs van € 1 miljoen:
Er was onderlinge ruzie, waardoor verdere ontwikkeling intern geen optie meer was
De hoogste eerdere bieding kwam uit op € 950.000
Kortom, er was sprake van een zakelijke afweging, geen vriendendienst of belastingontwijking.
Oordeel: navorderingsaanslag verlaagd, boete geschrapt
Het hof verlaagde de navorderingsaanslag en vernietigde de vergrijpboete, omdat de grondslag daarvoor was vervallen.
Wat kun je hiervan leren?
Deze uitspraak laat zien dat de Belastingdienst niet zomaar mag navorderen – zeker niet als er geen nieuw feit is of geen sprake van kwade trouw. Wel moet je altijd alert zijn op kenbare fouten in je aangifte, zeker als er al een boekenonderzoek loopt. Daarnaast geldt: een verkoopprijs is niet alleen gebaseerd op wat ‘het waard zou kunnen zijn’. Omstandigheden binnen je bedrijf, zoals ruzie tussen aandeelhouders of beperkte ontwikkelingsmogelijkheden, kunnen wél degelijk invloed hebben op wat je redelijkerwijs als verkoopprijs accepteert.
Heb je vastgoed in je onderneming en overweeg je verkoop of overdracht? Of loop je tegen vragen aan bij een lopend boekenonderzoek? Bij Van Berkel Accountants denken we graag met je mee – zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
