Sluit je je hypotheek over naar een andere geldverstrekker? Dan ga je er waarschijnlijk vanuit dat de rente gewoon aftrekbaar blijft. Toch kan het misgaan als je bij het oversluiten de looptijd opnieuw op 30 jaar zet.
In een recente zaak verloor een huiseigenaar zijn renteaftrek, omdat de nieuwe hypotheek te lang liep. Ook een latere aanpassing van de lening kon dat niet meer herstellen.
Wat speelde er?
Een man koopt in 2014 een woning en financiert deze met een hypothecaire lening. De lening loopt tot 2045 en kwalificeert als eigenwoningschuld. Dat betekent dat de rente aftrekbaar is in box 1. In 2021 sluit hij de lening over naar een andere geldverstrekker. De nieuwe lening krijgt opnieuw een looptijd van 30 jaar, dit keer tot 2051.
Bij zijn aangifte inkomstenbelasting claimt hij aftrek van de hypotheekrente en aftrek van de financieringskosten. De Belastingdienst accepteert dit niet. Volgens de inspecteur is de nieuwe lening geen eigenwoningschuld, omdat de looptijd te lang is.
Wat zijn de wettelijke eisen?
Een lening is alleen een eigenwoningschuld als er een contractuele aflossingsverplichting is en de schuld in maximaal 360 maanden (30 jaar) volledig wordt afgelost. Bij het oversluiten is het belangrijk dat de nieuwe lening niet langer loopt dan de resterende looptijd van de oorspronkelijke lening.
In dit geval liep de eerste lening tot 2045. Bij het oversluiten in 2021 had de nieuwe lening dus maximaal tot 2045 mogen lopen. Doordat de nieuwe lening weer een volledige looptijd van 30 jaar kreeg (tot 2051), werd geen rekening gehouden met de al verstreken jaren sinds 2014. Daarmee voldeed de lening in 2021 niet aan de voorwaarden.
Kan een latere aanpassing dit herstellen?
De man voerde aan dat de lening in 2024 alsnog is aangepast, zodat een deel van de lening wél eindigt in 2045. Bovendien gebeurde dit voordat de aanslag over 2021 definitief vaststond. Ook stelde hij dat in elk geval een deel van de financieringskosten aftrekbaar zou moeten zijn, omdat de lening feitelijk 26 van de 30 jaar wél binnen de toegestane termijn viel.
De rechtbank wijst beide argumenten af.
De voorwaarden voor renteaftrek moeten worden beoordeeld op het moment dat je de lening aangaat. De aflossingsverplichting en looptijd moeten direct in de leningovereenkomst zijn vastgelegd. Een wijziging in 2024 kan dus niet met terugwerkende kracht de situatie in 2021 herstellen.
Ook voor een proportionele aftrek van financieringskosten biedt de wet geen ruimte. De lening voldoet in 2021 simpelweg niet aan de wettelijke eisen — en dan is er geen (gedeeltelijke) aftrek mogelijk.
Wat betekent dit voor jou?
Wil je je hypotheek oversluiten? Controleer dan altijd goed wat de resterende looptijd van je oorspronkelijke lening is. Laat je bij het oversluiten opnieuw een volledige 30-jarige looptijd opnemen, terwijl er al jaren zijn verstreken? Dan kan je renteaftrek (gedeeltelijk of volledig) in gevaar komen.
Een kleine administratieve keuze in de leningsovereenkomst kan dus grote fiscale gevolgen hebben. Twijfel je bij oversluiten of aanpassen van je hypotheek? Laat vooraf beoordelen of de nieuwe lening nog kwalificeert als eigenwoningschuld. Dat voorkomt teleurstellingen achteraf.
