De bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) kan bij een bedrijfsopvolging een aanzienlijk belastingvoordeel opleveren. Toch komt niet iedere onderneming hiervoor in aanmerking. Vooral bij vastgoedvennootschappen is regelmatig discussie over de vraag of sprake is van een onderneming of slechts van het beheren van vermogen. Een recente uitspraak van het gerechtshof laat zien dat de lat hiervoor hoog ligt.
Waarom is de BOR zo belangrijk?
De BOR biedt onder voorwaarden een ruime vrijstelling van erf- en schenkbelasting bij de overdracht van ondernemingsvermogen. De regeling is bedoeld om te voorkomen dat een onderneming moet worden verkocht om de belasting te kunnen betalen na een overlijden of schenking.
Een belangrijke voorwaarde is dat sprake is van een materiële onderneming. Vermogen dat uitsluitend wordt aangehouden als belegging valt in beginsel niet onder de regeling. Juist bij vastgoed is het onderscheid tussen ondernemen en beleggen daarom van groot belang.
Vastgoed-bv met acht bedrijfspanden
In deze zaak overlijdt een vader die alle aandelen bezit in een bv met acht bedrijfspanden. Twee panden worden door de bv zelf gebruikt en zes panden worden verhuurd aan derden. De erfgenamen doen een beroep op de BOR voor een ondernemingsvermogen van ruim € 3,1 miljoen.
Volgens hen verricht de bv meer werkzaamheden dan een gewone vastgoedbelegger. Zo wijzen zij onder meer op:
- het oplossen van problemen nadat een huurder chemische stoffen had achtergelaten;
- het feit dat de vader op het terrein woonde om toezicht te houden;
- onderhoudswerkzaamheden en contact met huurders;
- verbouwingen door huurders die volgens hen tot een hoger rendement zouden leiden.
Meer dan normaal vermogensbeheer?
Het hof oordeelt dat deze werkzaamheden onvoldoende zijn om van een materiële onderneming te kunnen spreken. Bij de verhuur van vastgoed geldt namelijk een strenge toets. Er is pas sprake van ondernemerschap wanneer de werkzaamheden naar aard en omvang duidelijk verder gaan dan normaal vermogensbeheer én deze werkzaamheden erop zijn gericht een rendement te behalen dat hoger is dan een reguliere vastgoedbelegging oplevert.
Werkzaamheden zoals het sluiten van huurovereenkomsten, contact met huurders, incasso van huur, het oplossen van klachten en het uitvoeren van regulier onderhoud behoren volgens het hof tot de normale werkzaamheden van iedere verhuurder. Ook het feit dat de eigenaar op het terrein woonde, maakte dit niet anders. Er was onvoldoende aangetoond dat hierdoor daadwerkelijk een hoger rendement werd gerealiseerd.
Vastgoed is niet automatisch ondernemingsvermogen
Deze uitspraak onderstreept dat het bezit en de verhuur van vastgoed niet automatisch kwalificeren als een onderneming voor de BOR. Ook wanneer sprake is van meerdere panden, personeel en actief beheer, is dat op zichzelf nog onvoldoende. Doorslaggevend is of de werkzaamheden qua aard, omvang en intensiteit uitstijgen boven normaal vermogensbeheer én daadwerkelijk zijn gericht op het behalen van een bovennormaal rendement.
Voor vastgoedondernemers die hun onderneming op termijn willen overdragen aan de volgende generatie is het daarom verstandig om tijdig te beoordelen of aan de voorwaarden van de BOR wordt voldaan. Juist bij vastgoedstructuren kan een goede fiscale analyse vooraf veel onzekerheid – en mogelijk een aanzienlijke belastingclaim – voorkomen.
