Steeds meer ondernemers kiezen ervoor om via hun besloten vennootschap (BV) te beleggen in vastgoed. Zeker nu sparen nauwelijks rendement oplevert, lijkt vastgoed een aantrekkelijk alternatief. Maar let op: beleggen in vastgoed via de BV kan onverwachte fiscale gevolgen hebben bij overlijden van de aandeelhouder. We leggen uit wat de risico’s zijn en hoe je deze kunt beperken.
Waarom vastgoed in de BV?
Als ondernemer bouw je vermogen op in uw BV. In plaats van dat op een spaarrekening te laten staan, kan het aantrekkelijk zijn om met dat geld vastgoed te kopen. Bijvoorbeeld een woning of bedrijfspand dat u verhuurt. Dat levert mogelijk een beter rendement op én biedt inflatiebescherming.
Vaak zijn de motieven:
spreiding van vermogen;
betere benutting van overtollige liquiditeiten in de BV;
fiscaal voordeel door afschrijvingen en financieringsrente.
Wat gebeurt er bij overlijden?
Bij overlijden van de dga is het van belang om te weten hoe vastgoed in de BV fiscaal wordt behandeld. De aandelen van de BV maken deel uit van de nalatenschap en worden bij de erfgenamen belast in box 2 van de inkomstenbelasting.
Wat veel ondernemers niet weten, is dat een vastgoedportefeuille in de BV kan leiden tot een aanzienlijk hogere waardering van de aandelen, en dus tot een hogere belastingclaim bij overlijden. Dat komt doordat de waarde van het vastgoed binnen de BV meetelt bij de waardering van de aandelen. De erfgenamen kunnen zo onverwacht te maken krijgen met een flinke belastingaanslag.
Geen belastingvrije bedrijfsopvolging
Een ander punt om rekening mee te houden: vastgoedexploitatie kwalificeert doorgaans niet als ‘ondernemingsvermogen’. De bekende bedrijfsopvolgingsregeling (BOR), waarmee belastingheffing bij overdracht van ondernemingsvermogen kan worden uitgesteld of verminderd, is daardoor niet van toepassing. Daardoor zijn er bij overlijden minder fiscale voordelen dan bij andere vormen van bedrijfsvermogen.
Risico: geen liquiditeiten om belasting te betalen
Een belastingclaim bij overlijden is één ding, maar het wordt pas echt problematisch als er onvoldoende liquiditeiten zijn in de BV om die claim te betalen. Het vastgoed zelf is vaak niet snel te verkopen en kan zelfs verpand zijn. Dat betekent dat erfgenamen mogelijk privévermogen moeten aanspreken of het vastgoed met verlies moeten verkopen.
Wat kun je doen?
Wil je beleggen in vastgoed via de BV, dan is het verstandig om vooraf de gevolgen bij overlijden in kaart te brengen. Denk bijvoorbeeld aan:
het opstellen van een goede estate planning;
een analyse van de waardeontwikkeling van het vastgoed en de impact op de aandelenwaarde;
het treffen van voorzieningen om belastingheffing bij overlijden op te vangen (bijvoorbeeld een overlijdensrisicoverzekering);
het eventueel overbrengen van vastgoed naar privé of een aparte vastgoed-BV.
Een fiscaal en juridisch goed doordachte structuur voorkomt vervelende verrassingen voor uw erfgenamen.
Wat betekent dit voor jou?
Belegt jouw BV (of wil je gaan beleggen) in vastgoed? Dan is het belangrijk om stil te staan bij de fiscale gevolgen op de lange termijn — en zeker bij overlijden. Wij denken graag met je mee over de beste aanpak, zowel fiscaal als juridisch. Zo voorkom je onaangename verrassingen en zorg je voor rust en zekerheid voor later. Neem gerust contact met ons op voor een adviesgesprek.
Bron: Financial Focus
