De verhuur van onroerende zaken is in principe vrijgesteld van btw. In sommige situaties kun je ervoor kiezen om belast te verhuren, zodat de btw op kosten (zoals bouw of onderhoud) aftrekbaar wordt. Een belangrijke voorwaarde daarbij is echter dat het verhuurde niet als woning wordt gebruikt. Zodra er sprake is van enig gebruik als woning, vervalt de mogelijkheid tot belaste verhuur. Er geldt dus géén 90%-regel waarbij een klein deel privégebruik is toegestaan.
De zaak: verhuur van een werkkamer in de woning
Een echtpaar laat samen een woning met vier verdiepingen bouwen, waarbij op de derde verdieping een werkkamer wordt ingericht. De man is directeur van een vennootschap. Het echtpaar verhuurt vanaf mei 2020 via hun samenwerkingsverband de werkkamer, de hallen op drie verdiepingen, een toilet en een parkeerplaats aan deze vennootschap.
Volgens het echtpaar is sprake van een economische activiteit, en mag bij belaste verhuur een klein deel privégebruik bestaan — mits het gehuurde voor minstens 90% zakelijk wordt gebruikt. Op die grond vragen ze de btw op de bouwkosten terug.
De Belastingdienst weigert de aftrek, omdat de ruimtes ook privé worden gebruikt.
Hof: wel economische activiteit, maar geen belaste verhuur
Het hof geeft het echtpaar deels gelijk: er is inderdaad sprake van een economische activiteit. Het feit dat de verhuur alleen plaatsvindt aan de eigen vennootschap, doet daar volgens het hof niet aan af.
Toch wordt de btw-teruggave geweigerd. Uit de huurovereenkomst blijkt dat het gehuurde ook bestaat uit ruimtes die het gezin gebruikt, zoals de hallen en het toilet. Daarmee is sprake van gebruik als woning, wat belaste verhuur uitsluit. Zelfs als alleen de werkkamer zou zijn verhuurd, verandert dat niets: op die verdieping staan ook de wasmachine en wasdroger die het gezin gebruikt.
De door het echtpaar aangehaalde 90%-regel vindt volgens het hof geen steun in de wet. Er mag dus geen enkel privégebruik zijn als je kiest voor btw-belaste verhuur.
En de parkeerplaats dan?
De verhuur van een parkeerplaats is normaal gesproken wél btw-belast. Toch kan deze in dit geval niet los worden gezien van de woning.
Volgens het hof is er sprake van één economische prestatie, waarbij het gebruik van de parkeerplaats nauw samenhangt met de werkkamer en de rest van de woning. Omdat de woning het overheersende element is, blijft de hele verhuur vrijgesteld van btw.
Wat betekent dit voor jou?
Wil je ruimtes in of bij je woning verhuren aan je eigen bv? Houd er dan rekening mee dat zelfs beperkt privégebruik ervoor kan zorgen dat de verhuur vrijgesteld van btw blijft. Dat betekent dat je de btw op bouw- en inrichtingskosten niet kunt aftrekken. We helpen je graag beoordelen of jouw situatie voldoet aan de voorwaarden voor belaste verhuur, en hoe je dit fiscaal het beste kunt inrichten.
