Voorzichtig ondernemerschap is verstandig, maar fiscaal telt uiteindelijk wat op de balansdatum bekend is. Niet wat pas later duidelijk wordt. Dat blijkt ook uit een recente uitspraak over een bedrijfspand waarin een wellnesscentrum werd geëxploiteerd. De holding achter het pand wilde een fors verlies al in 2018 nemen, maar de rechtbank ging daar niet in mee. Volgens de rechter was daar op dat moment nog onvoldoende aanleiding voor.
Wellnesscentrum failliet, pand verkocht met verlies
In deze zaak bezat een holding via een dochtervennootschap een bedrijfspand dat op de balans stond voor bijna € 4 miljoen. In 2019 ging het wellnesscentrum dat het pand gebruikte failliet. Daarna verkocht de dochter het pand voor € 2,9 miljoen. Kort voor de levering in 2020 werd de koopprijs verder verlaagd naar € 2,5 miljoen, omdat de koper had ontdekt dat de ontwikkelingsmogelijkheden tegenvielen.
Kon het verlies al in 2018 worden genomen?
De holding vond van wel. Volgens haar was in 2018 al duidelijk dat het slecht ging met het wellnesscentrum en dat het pand uiteindelijk ver onder de boekwaarde zou worden verkocht. Daarom wilde zij het verlies al in dat jaar verwerken. De inspecteur wees dat af, en de rechtbank volgde die lijn. De dochtervennootschap die eigenaar was van het pand bestond immers nog gewoon. Daarom was er geen reden om het pand in 2018 af te waarderen naar een soort liquidatiewaarde of opheffingswaarde. Het enkele vooruitzicht van problemen bij de huurder was daarvoor niet genoeg.
Dat sluit aan bij een belangrijk fiscaal uitgangspunt: een pand mag niet zomaar worden afgewaardeerd op basis van toekomstige verwachtingen of algemene voorzichtigheid. Er moeten op balansdatum concrete feiten en omstandigheden zijn die een lagere waarde onderbouwen. De Hoge Raad heeft eerder ook geoordeeld dat latere ontwikkelingen een eerdere balansdatum niet met terugwerkende kracht kunnen veranderen.
Ook de foutenleer hielp hier niet
De holding probeerde het verlies daarna nog via een andere route alsnog naar voren te halen. Zij stelde dat in eerdere jaren te weinig op het pand was afgeschreven en dat dit alsnog moest worden gecorrigeerd. Ook daar ging de rechtbank niet in mee. Volgens de rechter had de holding niet aannemelijk gemaakt dat sprake was van een echte fout. Een voorzichtig of terughoudend afschrijvingsbeleid is nog niet hetzelfde als een fiscale fout die later hersteld mag worden.
Waarom de extra prijsdaling pas in 2020 meetelt
Voor 2019 wilde de holding het pand afwaarderen naar € 2,5 miljoen, dus naar de uiteindelijk gerealiseerde lagere verkoopprijs. Maar ook dat ging te ver. De inspecteur accepteerde alleen een afwaardering naar € 2,9 miljoen, de prijs die in het koopcontract van 2019 was vastgelegd. De verdere verlaging naar € 2,5 miljoen kwam pas in 2020 tot stand. En omdat die kennis op 31 december 2019 nog niet bestond, mocht die lagere prijs niet worden gebruikt voor de waardering op de eindbalans 2019. De rechtbank volgde ook hier de inspecteur.
Toch nog deels gelijk
Helemaal zonder resultaat bleef de holding niet. Bij het vaststellen van de aanslag over 2019 was de inspecteur uitgegaan van een te hoge boekwaarde van het pand. Na correctie daarvan bleef alsnog een verlies van ruim € 1 miljoen over. De aanslag over 2019 werd daarom verminderd tot nihil.
Wat betekent dit voor de praktijk?
Deze uitspraak is een duidelijke waarschuwing voor ondernemers en bv-structuren met vastgoed op de balans. Zodra een huurder in zwaar weer komt of een faillissement dreigt, is het begrijpelijk om voorzichtig te willen waarderen. Maar fiscaal mag een verlies pas worden genomen als daar op de balansdatum voldoende concrete aanleiding voor bestaat. Een latere tegenvaller, zoals een lagere uiteindelijke verkoopprijs, mag niet achteraf naar een eerder jaar worden teruggehaald.
Wat betekent dit voor jou?
Heb je vastgoed in een bv en twijfel je of afwaardering al mogelijk is? Dan is het belangrijk om goed te kijken naar wat op de balansdatum echt vaststaat. Niet elke slechte verwachting is al een fiscale aanleiding voor een verlies. Juist bij leegstand, faillissement van een huurder of een aanstaande verkoop is een goede beoordeling vooraf essentieel.
