Wie een eigen woning heeft, krijgt in de inkomstenbelasting te maken met het eigenwoningforfait. Dit is een bijtelling bij het inkomen, gebaseerd op de WOZ-waarde van de woning. Het idee daarachter is dat het bezit van een eigen woning een vorm van inkomen vertegenwoordigt.
Voor de meeste woningen bedraagt het eigenwoningforfait 0,35% van de WOZ-waarde. Maar bij duurdere woningen geldt een uitzondering. Voor het deel van de WOZ-waarde boven de zogenoemde villagrens (€ 1.350.000 in 2026) wordt een fors hoger percentage toegepast: 2,35%.
Deze hogere bijtelling staat bekend als de villatax. Dat leidt regelmatig tot discussie, vooral omdat de belasting wordt geheven over een inkomen dat niet daadwerkelijk wordt ontvangen. De vraag is dan ook: gaat deze hogere heffing niet te ver?
De zaak: strijd met eigendomsrecht?
In een recente procedure stond precies die vraag centraal. Twee fiscale partners zijn eigenaar van een woning met een WOZ-waarde van bijna € 1,7 miljoen. Voor het deel van de waarde boven de villagrens moeten zij het verhoogde eigenwoningforfait van 2,35% toepassen.
Zij stellen dat deze regeling:
- in strijd is met het eigendomsrecht en het discriminatieverbod uit het EVRM (Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens; beschermt burgers tegen een te vergaande inbreuk van de overheid, bijvoorbeeld via belastingheffing};
- belasting heft over inkomen dat niet daadwerkelijk wordt genoten;
- geen rekening houdt met het afnemende grensnut bij duurdere woningen.
Daarbij verwijzen zij naar het Kerstarrest en de uitspraken over box 3, en betogen dat de verhouding tussen doel en middel niet langer redelijk is. De vraag aan de rechtbank: gaat de villatax te ver?
Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank oordeelt dat het verhoogde eigenwoningforfait niet in strijd is met het EVRM. Het heffen van belasting vormt weliswaar een inbreuk op het eigendomsrecht, maar die inbreuk is toegestaan als zij een legitiem doel dient en er sprake is van een fair balance tussen dat doel en de middelen.
Volgens de rechtbank heeft de wetgever bewust gekozen voor een hoger forfait bij duurdere woningen. Daarbij is het uitgangspunt dat bij woningen boven een bepaalde waarde het beleggingsaspect relatief zwaarder weegt dan het bestedingsaspect. Dat betekent dat de wetgever onderscheid mag maken tussen woningen onder de villagrens en woningen daarboven.
Die keuze valt binnen de ruime beoordelingsvrijheid van de wetgever. Daarbij weegt ook mee dat het hogere tarief van 2,35% alleen geldt voor het deel van de WOZ-waarde boven de villagrens. Dat de regeling mede is ingegeven door budgettaire overwegingen, maakt dit niet anders. Ook het feit dat wordt geheven over niet-gerealiseerd inkomen leidt volgens de rechtbank niet tot strijd met het EVRM.
Wat betekent dit voor jou?
Heb je een (duurdere) eigen woning, dan blijft het verhoogde eigenwoningforfait gewoon van kracht. De rechter volgt de lijn dat de wetgever hier ruimte heeft om onderscheid te maken, ook als dat leidt tot belastingheffing over een fictief inkomen.
Deze uitspraak laat zien hoe belangrijk het is om fiscale gevolgen van woningbezit goed in kaart te brengen. We denken graag met je mee over hoe jouw situatie fiscaal zo zorgvuldig en toekomstbestendig mogelijk wordt ingericht.
