Een recente uitspraak van Gerechtshof ’s-Hertogenbosch laat zien dat transacties binnen de familie fiscaal kritisch worden beoordeeld. In deze zaak kocht een belastingadviseur in 2015 de ouderlijke woning voor € 315.000, volledig gefinancierd met een lening van zijn ouders. Op die lening was 9% rente afgesproken, zonder aflossing en zonder hypotheek. Het hof vond die rente niet zakelijk, stelde de rente vast op 4,5%, bepaalde de waarde van de woning bij onttrekking naar privé op € 350.000 en liet de vergrijpboete vervallen.
Niet alleen de rente op papier telt
De kern van de uitspraak is dat bij een familielening niet alleen wordt gekeken naar wat er formeel in de overeenkomst staat, maar vooral naar het werkelijke risico dat de geldverstrekker loopt. De man voerde aan dat een bank hem onder deze omstandigheden niet zou financieren en dat 9% rente daarom verdedigbaar was. Het hof ging daar niet in mee. Doorslaggevend was dat de ouders feitelijk meer zekerheid hadden dan een willekeurige derde: in de maatschapsakte was geregeld dat de woning niet zonder hun toestemming kon worden verkocht of bezwaard, zij hadden een terugkooprecht en bovendien speelde de familieverhouding een duidelijke rol. Juist daardoor was het risico voor de ouders beperkter dan bij een gewone externe financier.
Familieleningen marktconform
Dat sluit aan bij het bredere fiscale uitgangspunt dat de rente bij familieleningen marktconform moet zijn. De Belastingdienst omschrijft dit als een rente die overeenkomt met wat iemand onder vergelijkbare omstandigheden bij een bank of andere financiële instelling zou betalen. Deze zaak maakt duidelijk dat die vergelijking dus niet alleen draait om het ontbreken van een hypotheek of aflossing, maar ook om alle feitelijke zekerheden en de onderlinge relatie tussen partijen.
Waardering van de woning
Naast de rente speelde ook de waardering van de woning een grote rol. Toen de ondernemer zijn aandeel in de maatschap later in een bv inbracht en de woning naar privé overzette, claimde hij een aanzienlijk boekverlies. Daarbij ging hij uit van een lage taxatiewaarde en paste hij bovendien een korting van 35% toe wegens zelfbewoning. De inspecteur vond de woning juist veel meer waard. Het hof vond uiteindelijk geen van de overgelegde taxaties volledig overtuigend en stelde de waarde daarom in goede justitie vast op € 350.000. Daardoor bleef nog wel een boekverlies over, maar dat viel met € 32.017 veel lager uit dan het geclaimde verlies van ruim € 190.000.
Voor de praktijk is dat een belangrijk punt. In officieel beleid is vastgelegd dat duurzame zelfbewoning bij overgang van een woning van ondernemingsvermogen naar privévermogen een waardedrukkende factor kan zijn wanneer de ondernemer zelf in die woning blijft wonen. Maar deze uitspraak laat zien dat zo’n waardedruk niet vrijblijvend kan worden ingevuld: de omvang ervan moet wel overtuigend en consistent worden onderbouwd.
Correctie niet automatisch boete
Opvallend in deze zaak is dat de vergrijpboete geen stand hield. De inspecteur stelde dat de man opzettelijk een onjuiste aangifte had gedaan, maar het hof volgde dat niet. Volgens het hof was de redenering van de inspecteur te veel gebaseerd op de onjuiste aanname dat zelfbewoning zowel bij aankoop als bij latere onttrekking de waarde van de woning drukt. Omdat die basis niet klopte, viel ook de grondslag voor de boete weg.
Waarschuwing overdracht binnen familie
Deze zaak is een goede waarschuwing voor ondernemers en familiebedrijven die onderling financieren of onroerend goed binnen de familie overdragen. Een lening tussen ouders en kind kan fiscaal prima werken, maar alleen als de voorwaarden zakelijk zijn en ook als zodanig kunnen worden onderbouwd. Hetzelfde geldt voor de waardering van vastgoed op de balans: zodra een woning naar privé gaat, kan een discussie over waarde, gebruik en waardedruk snel grote gevolgen hebben voor het fiscale resultaat.
