Bij de overdracht van een onderneming of een zelfstandig onderdeel daarvan hoeft geen btw te worden berekend. In de vastgoedpraktijk wordt deze regeling steeds vaker gebruikt door projectontwikkelaars die nieuwbouw kort vóór verkoop verhuren. Zij stellen dan dat geen vastgoed wordt verkocht, maar een verhuuronderneming wordt overgedragen. De vraag is alleen: werkt dit ook als het pand puur is ontwikkeld voor verkoop en de verhuur slechts tijdelijk is? De Hoge Raad twijfelt en heeft hierover vragen gesteld aan het Hof van Justitie van de EU (HvJ).
Van kantoor naar appartementen
In deze zaak kocht een projectontwikkelaar in 2015 een kantoorpand voor € 2,5 miljoen, met als doel het pand te transformeren naar appartementen en deze te verkopen. Nog vóór de verbouwing werd een makelaar ingeschakeld om verhuur voor te bereiden, omdat een verhuurd complex een hogere verkoopprijs oplevert.
In 2017 werd het pand omgebouwd tot 77 appartementen en 93 parkeerplaatsen. Vrij snel daarna werden huurcontracten afgesloten met een minimale looptijd van één jaar. Slechts een maand later werd het volledige complex verkocht voor € 12,7 miljoen.
De btw-constructie
Normaal gesproken is bij de levering van nieuwbouw binnen twee jaar na ingebruikname btw verschuldigd. In dit geval ging het om ruim € 2 miljoen btw. De ontwikkelaar probeerde deze btw te voorkomen door te stellen dat hij geen vastgoed verkocht, maar een lopende verhuuronderneming overdroeg. De Belastingdienst ging daar niet in mee. Volgens de inspecteur was het pand ontwikkeld voor verkoop en niet voor duurzame exploitatie. De tijdelijke verhuur zou uitsluitend zijn ingezet om btw te besparen. Er volgde een naheffingsaanslag.
Gerechtshof: verhuur is voldoende
Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden gaf de ontwikkelaar gelijk. Doorslaggevend was dat de huur- en servicecontracten al waren gesloten voordat er een koper in beeld was. Op dat moment werd het pand feitelijk geëxploiteerd om opbrengst te genereren. Dat de ontwikkelaar altijd de intentie had om te verkopen, vond het hof niet relevant.
Hoge Raad ziet een principieel probleem
De Hoge Raad kijkt hier anders tegenaan en ziet een belangrijk juridisch dilemma. Moet je kijken naar:
- wat er feitelijk wordt overgedragen (een verhuurd appartementencomplex), of
- naar de achterliggende bedoeling van de verkoper (projectontwikkeling met verkoop als einddoel)?
Daarnaast speelt nog een tweede vraag: woningverhuur is btw-vrijgesteld. Kan er dan überhaupt sprake zijn van een btw-onderneming die wordt overgedragen?
De Hoge Raad heeft hierover twee prejudiciële vragen gesteld aan het HvJ:
- Geldt de regeling voor overdracht van een onderneming ook als het vastgoed uitsluitend wordt gebruikt voor btw-vrijgestelde verhuur?
- Is de intentie van de ontwikkelaar relevant, of telt alleen dat het pand verhuurd wordt overgedragen?
Grote gevolgen voor de vastgoedpraktijk
De uitkomst van deze zaak is van groot belang. Als het HvJ oordeelt dat de intentie van de verkoper niet relevant is, ontstaat er veel ruimte voor btw-planning. Ontwikkelaars kunnen dan door slimme timing miljoenen aan btw besparen.
Als de intentie wel doorslaggevend is, zullen veel van dit soort constructies alsnog btw-belast zijn. Voor lopende procedures met vergelijkbare situaties adviseert de Hoge Raad om deze voorlopig aan te houden. De uitspraak van het HvJ zal richtinggevend zijn voor de hele vastgoedsector.
Wat betekent dit voor jou?
Ben je actief in vastgoedontwikkeling of betrokken bij de aankoop of verkoop van nieuwbouw, dan is dit een onderwerp om scherp op te blijven. Tijdelijke verhuur vóór verkoop lijkt aantrekkelijk, maar de btw-gevolgen zijn nog allerminst zeker. Overweeg je een vergelijkbare constructie, dan is het verstandig om vooraf goed te laten beoordelen of btw-heffing kan worden voorkomen — en of het risico op een naheffing acceptabel is.
