Wie als ondernemer een appartement met woonbestemming aanschaft en daarvoor btw wil terugvragen, moet over zeer overtuigend bewijs beschikken dat het pand uitsluitend zakelijk wordt gebruikt. Een recente uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden laat zien dat de Belastingdienst en rechters dit uiterst kritisch beoordelen.
De zaak in het kort
Een projectontwikkelingsbedrijf kocht in 2019 een luxe appartement aan de Nederlandse kust voor bijna drie ton, inclusief btw. Het appartement van 160 m² was van alle gemakken voorzien: drie slaapkamers, twee badkamers, een volledig uitgeruste keuken met kookeiland, open haard en een balkon met zeezicht. De bestuurder stelde dat het pand werd gebruikt voor zakelijke besprekingen, overnachtingen tijdens werkbezoeken en als uitvalsbasis voor projecten.
De onderneming verhuurde het appartement met btw-optie aan een zustervennootschap en claimde ruim € 280.000 aan btw-aftrek.
Waarom de aftrek werd geweigerd
Het hof oordeelde dat de ondernemer niet aannemelijk had gemaakt dat het appartement uitsluitend zakelijk werd gebruikt. Het bewijs schoot tekort. De woning was volledig als luxe appartement ingericht, niet als kantoorruimte. De twee zwart-witfoto’s die de ondernemer overlegde, lieten slechts een bureau en vergadertafel zien, maar gaven geen totaalbeeld van de inrichting. Ook de overlegde agenda-extracten boden geen objectieve onderbouwing — er was geen kilometeradministratie, geen facturen of bankafschriften die het gebruik konden staven.
Bovendien beschikte alleen de bestuurder over een sleutel en had de huurder geen personeel. Volgens het hof duidt dat op persoonlijk gebruik, niet op zakelijk gebruik. De formele bestemming van het pand (verhuur met btw) is niet doorslaggevend: het feitelijke gebruik bepaalt of er recht is op btw-aftrek.
Geen succes met beroep op gelijkheid
De ondernemer beriep zich vergeefs op het gelijkheidsbeginsel: twee andere appartementen in hetzelfde complex hadden wél btw-aftrek gekregen. Het hof vond de gevallen niet vergelijkbaar. Die eigenaren hadden elders in dezelfde plaats woonruimte, en één van de andere appartementen had zelfs geen keuken — wat de zakelijke bestemming geloofwaardiger maakte.
De les voor ondernemers
Deze uitspraak onderstreept hoe zwaar de bewijslast weegt bij btw-aftrek op vastgoed met een woonkarakter. De Belastingdienst kijkt niet alleen naar facturen en huurovereenkomsten, maar vooral naar het feitelijke gebruik.
Wil je een appartement, kantoorvilla of ander vastgoed met woonbestemming zakelijk inzetten? Dan moet je kunnen aantonen dat:
- het pand duidelijk als kantoor is ingericht (geen slaapkamers, woonkeuken of huiselijke uitstraling);
- er objectieve bewijzen zijn van zakelijk gebruik, zoals agenda’s, rittenregistraties, facturen, foto’s en aanwezigheidsregistraties;
- het gebruik consistent is met de aard van je onderneming;
- en dat meerdere personen toegang hebben tot het pand, zodat privégebruik niet aannemelijk is.
Extra voorzichtigheid is geboden bij luxe panden in recreatiegebieden of bij vastgoed dat door één persoon wordt gebruikt.
Wat betekent dit voor jou?
Btw-aftrek bij vastgoed is geen automatisme. Zeker bij panden met een woonbestemming ligt de lat hoog. Alleen met overtuigend, objectief bewijs van zakelijk gebruik voorkom je correcties en terugbetalingen.
Heb je vragen over de mogelijkheden rond vastgoed, investeringen of zakelijke transacties? Neem gerust contact op. We denken graag met je mee en zoeken binnen de wettelijke kaders graag de gunstigste weg voor je.
