Een stel koopt een woning, maar de verkoper behoudt het recht van gebruik en bewoning. Voor dit bloot eigendom betalen zij € 200.000. Later krijgen ze een naheffing overdrachtsbelasting.
Het stel vindt dat de waarde van het gebruiksrecht moet worden berekend met de leegwaarderatio, net zoals dat geldt bij de inkomstenbelasting en erfbelasting. Deze ratio zorgt voor een forse korting op de waarde van verhuurde woningen. Toegepast op hun woning zou de waarde dan tussen de € 190.000 en € 225.000 uitkomen. Volgens hen zou het logisch zijn als dezelfde regels gelden voor alle belastingen.
Belastingdienst rekent anders
De Belastingdienst ziet dit anders en berekent de waarde van het bloot eigendom op € 295.000. Daarbij gebruikt de inspecteur een huuranalogie: wat zou de woning opleveren bij verhuur? Hij komt uit op een huurwaarde van € 1.800 per maand. Omdat de verkoper (72 jaar) het recht van gebruik en bewoning houdt, houdt de Belastingdienst rekening met haar levensverwachting van 12,1 jaar en de kosten die zij draagt.
Rechtbank: geen leegwaarderatio
De rechtbank geeft de Belastingdienst gelijk en wijst erop dat:
- Elke belasting zijn eigen regels heeft: de Wet belastingen van rechtsverkeer kent geen leegwaarderatio, dus die kan hier niet worden toegepast.
- Gebruik en bewoning iets anders is dan verhuur: de leegwaarderatio is bedoeld voor huurwoningen, niet voor dit soort voorbehouden rechten.
Volgens de rechter sluit de methode van de Belastingdienst goed aan bij de werkelijke marktwaarde.
Wat betekent dit voor jou?
Deze uitspraak maakt duidelijk dat bij overdrachtsbelasting altijd de waarde in het economisch verkeer bepalend is. Voor situaties met bloot eigendom en een voorbehouden gebruiksrecht kan de Belastingdienst dus rekenen met een eigen methode, gebaseerd op marktgegevens en levensverwachting.
Heb je te maken met een overdracht van bloot eigendom? Houd er dan rekening mee dat de leegwaarderatio niet toepasbaar is. Bespreek tijdig met je adviseur welke waarderingsregels wél gelden, zodat je niet voor verrassingen komt te staan bij de naheffing.
Tip uit de praktijk
Bij complexe eigendomsoverdrachten (zoals bloot eigendom, vruchtgebruik of gebruik en bewoning) loont het om vooraf duidelijkheid te vragen bij de Belastingdienst of een taxatie te laten maken. Zo voorkom je discussies en mogelijke naheffingen.
